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LANDLORD-TENANT MATTER

퇴거 소송 Q&A 09/17/2015

안녕하세요 송동호 종합로펌입니다. 오늘 ‘임대인-임차인 101’ 시리즈에서는 뉴저지 주의 임차인 퇴거법에 대해 다루어 보겠습니다.

최근 임대료를 수개월  지불하지 않은 임차인, 임대공간을 훼손하거나 콘도의 규정 또는 정부의 법을 지키지 않아 임대인에게 손해를 끼치는 임차인, 임대 계약 위반, 임대료를 지속적으로 연체하거나 계약이 만료되었음에도 불구하고 이사를 나가지 않는 임차인들로 인해 저희 로펌을 찾아오는 건물주들을 많이 뵙습니다. 또한 부동산 시장의 활성화로, 매매를 고려 중인 건물주들의 임차인과의 관계법 관련 상담 진행 및 퇴거 소송 케이스도 많이 진행되고 있습니다.  따라서 이번 ‘임대인-임차인 101’ 시리즈에서는 퇴거 소송 절차와 관련 법에 대한 Q &A를 통해 많이 접하는 질문들을 다루어 보려 합니다.

1. 1년 임대계약이 만료되었는데 임차인이 임대료도 내지 않고 이사도 나가지 않습니다. 법적 절차를 통하지 않고 건물주가 직접 내보낼 수 있을까요?
법적 절차를 거치지 않고 건물주가 임의로 자물쇠를 바꾸거나 유틸리티 공급을 중단하거나 임차인의 물건을 옮겨서 임차인을 내보내는 것을 Self-help eviction이라 합니다. 뉴저지 주의 경우, 임대 계약 내용과 관계없이 건물주가 주거건물의 임차인을 내쫓기 위해 법적 절차없이 일방적으로 자물쇠를 바꾸어서 더 이상 임대공간에 진입하지 못하게 하는 것은 불법이며 경우에 따라 형사처분 대상이 되기도 합니다. 또한 임대공간에 있는 임차인 소유의 물건들도 일반적으로 법적 보호 대상이 되므로 이를 함부로 폐기하거나 옮기는 것은 주의하여야 합니다. 이 경우 반드시 퇴거 소송 등의 적법적인 절차를 통해 진행하시는 것이 좋겠습니다.
 
2. 임차인이 임대료를 내지 않을 시 몇 개월이나 연체가 되면 퇴거 소송을 진행할 수 있는지요?
단 1개월이라도 임차인이 임대료를 내지 않으면 별도 통지나 서면상의 요구 없이 바로 퇴거 소송을 진행할 수 있습니다. 임대료 연체로 인한 퇴거 소송의 경우에는, 특정한 서면 통지를 필요로 하는 퇴거 소송 케이스인 계약 위반, 임대공간 파손 등과는 다르게 별도의 대기 기간 없이 즉시 퇴거 소송을 진행할 수 있습니다.  이에, 손해액을 최소화할 수 있도록 신속히 준비하는 것이 좋은 경우가 많습니다. 하지만 같은 임대료 연체 상황에서도 다른 요소에 따라 가장 적절한 전략이 다를 수 있으므로 전문가의 조언을 받아 진행하도록 권해드립니다.

3. 콘도를 매매하고자 하는데 구매자가 임차인을 내보낼 것을 요구합니다. 어떤 절차를 거쳐야 하나요?
구매자가 매매 후 콘도에 직접 거주하고자 하고, 서면상의 임대 계약이 만료되었거나 존재하지 않을 시 또는 ‘월별 임대(month-to-month tenancy)’인 경우에는 뉴저지 주의 퇴거 법상 적용되는 합법적인 퇴거 통지 이후, 소송을 통해 진행 가능합니다. 이때 임차인에게 보내는 통지의 내용과 기간이 퇴거 소송시 매우 중요한 역할을 하므로 주의가 필요하며, 부동산 매매 계약시에도 모든 퇴거 소송 절차를 감안하여 지혜롭게 진행하는 것이 필요합니다.

4. 상업건물 퇴거 소송에도 ‘Anti-Eviction Act’가 적용되나요?
뉴저지에는 크게 두 가지 퇴거 소송 법이 존재한다고 볼 수 있습니다. 그중 하나인 뉴저지 주의 Anti-Eviction Act는 특정 주거건물 임차인을 보호하기 위해 제정된 법안으로서 임차인에게 유리한 조항을 다수 포함하고 있으며, 주택에 거주하는 대부분의 임차인들에게 적용됩니다. 이 Anti-Eviction Act법은, 특정한 법적으로 ‘인정된 사유(for cause)’가 있어야만 퇴거를 진행할 수 있도록 합니다. 하지만 일반적으로 상업건물에는 건물주에게 더 유리한 Summary Dispossess Act라는 다른 법이 적용되게 됩니다.


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