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REAL ESTATE

投资商业地产前的尽职调查 11/08/2016

在2008年经济危机之后,美国的经济开始慢慢复苏,之前萧条的地产行业也逐渐回复到了之前的热度。在居家置业的同时,越来越多的人把目光转向了商业地产。相较于其他投资,商业地产投资的租金回报非常稳定,同时商业地产投资还具备了保值、增值的作用, 并且投资人也无需投入大量的精力进行管理。

任何有过商业地产投资经验的人都会知道商业地产交易中律师的重要性。在商业地产交易中,买房律师的主要职责其实只有四个字: 尽职调查。尽职调查的对象不仅仅包括所购买的商业地产,同时也包括卖家以及在商业地产上的租客们等等。尽职调查的目的就是让买家了解他/她所买的是什么(Let buyer be aware)。

尽职调查其实在合同签订前就已经开始了。在商谈合同时,买家律师需要在合同中预留足够的尽职调查的时间,并确保卖方有向买家提供任何与尽职调查有关的文件的义务。一般在处理类似案件时,我们会同时加入卖方责任条款, 声明若因卖方拒绝提供尽职调查有关文件而致使交易失败的,卖方需承担买方因此所受到的经济损失。这类的条款看似非常平常,在实际操作中确实至关重要的。 

最基本的尽职调查包括审查卖家是否拥有商业地产的产权,以及卖家有资格对该商业地产进行买卖。若卖家属于公司或基金等非自然人团体,律师还需要审核买卖手续是否符合相关的法律规定以及公司或基金的内部规定。

当然,根据交易类型的不同,尽职调查的重点也会有很大不同。例如:做为地产开发商收购土地进行开发,那么买方律师会在土地的估值以及建造许可审批等方面着重进行调查。而如果买家是希望购买一栋写字楼进行出租,那么买方律师调查的重点就应该是大楼与现有租客的所有租约,以及之前曾经发生过的纠纷。律师还应该了解租客支付房租的方式:虽然说现在大部分都是一月一结,但是其他支付方式还是存在的。一月一付和一季一付对投资者的区别也是很大的。另外,大楼维护的职责是属于租客还是大楼所有者,这也会对买家未来的管理有巨大的影响。这些都属于买家律师在尽职调查阶段应该了解的事情。

除个别情况外,在尽职调查阶段,买家是有权随时取消合同的。经验丰富的商业地产律师能够更好的帮助买家了解合同背后、卖家所未透露的风险,从而帮助买家做更明智的决定。

宋氏联合律师事务所服务华人社区多年,在纽约、新泽西、波士顿、华盛顿等全美多地以及中国、韩国设有分所。执业领域包括移民、诉讼、人身伤害、遗嘱信托、房地产、商业、知识产权、特许经营等。若您有任何的疑问或需要,请随时发送邮件至mail@songlawfirm.com或拨打我们的咨询热线+1(201)461-0031。

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