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美国房产交易中律师的作用(一) 04/28/2017

国内高企的房价让人望而生畏,也让越来越多的中国同胞将目光转向了国外。这几年来,宋氏联合律师事务所接到的房地产案件中,也有越来越多的中国买家,有的甚至是来美国探亲旅游时,在亲戚朋友和房产中介的帮助下,选定了房产,回到国内后,和我们通过邮件、微信的沟通,完成了房产的交割。

和在中国交易房产不同,在美国买房卖房,几乎人人都会聘请律师,确保交易在公平规范的环境下进行,并且受到法律的保护。在一个房产交易案中,涉及到的过程以及律师的职责主要包括以下几个方面:

1. 审查合同

大部分的房地产公司都有自己的格式合同,买家或者卖家在拿到合同之后,首先要做的,就是让自己的律师来审查合同里的条款。律师在审阅合同之后,会提醒客户合同中哪些条款可能对自己不利,哪些条款可能会有潜在的风险。在向客户解释条款的同时,律师也会像客户提出建议,或者根据客户的要求修改条款,并与对方律师、经纪人进行沟通,达成一致。

2. 房屋检查

在签署完购房合同后,买家就需要联系有执照的验屋人员对房子进行专业全面的检查。房子中的一些问题,比如水质状况、结构、电线布置,白蚁,以及氡污染等,都需要专业人员的检验才能被发现。 通常检查过程会花费几个小时,在1-3天后,就可以取得检查报告。拿到报告后,买家可以提出希望卖家修缮的部分,由律师代表去和对方律师进行沟通。所有需要改正的地方都须要在这个环节达成共识。卖家或者对房屋进行修缮,或者在售价上做出让步,如果觉得已经是自己的底线,甚至可以拒绝对方的要求,终止交易。要注意的是,这些条件都必须在之前的购房合同中有所体现。

3. 支付定金

完成房屋检查后,买家通常需要支付房屋售价10%作为定金,交给卖方律师,放入第三方保管账户内。如果买家无正当理由单方终止合同,将会失去这笔定金。若合同中对交付定金的日期另有规定,则依照合同规定。

4. 贷款确认

不少中国客户支付全款进行买房,也有不少在美国工作的华人,因为有相当的信用累计,选择通过贷款购房。在需要贷款的案件中,银行是否发放贷款,决定了买家是否有足够的资金购房。在这一环节,买方律师会配合银行提交审查文件,回答银行相应的问题,争取帮助客户尽早拿到贷款批准。而卖方律师则要积极与对方联系,知晓贷款状态,从而及时反馈给客户。若贷款不成,则要帮助买家采取下一步的措施。

5. 产权调查

在资金到位之后,买方律师就可以要求进行房屋产权调查。律师可以查看到房屋的历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料、有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用由买方支付,通常在几百元美金左右,需要2-4个星期。一些情况下,买方律师也可以在卖方律师授权下,提前开始产权调查,以加快交易的进行。

6. 最终检查及过户

在过户前两天,经纪人将带着买方再次查看房屋,确定自上次看房到现在房屋无大的变化及损坏。过户日当天,买卖双方通常会在卖方律师的办公地点,或者贷款银行律师指定的地点办理过户手续。买家需带好自己有效身份证明,比如如驾照、护照或绿卡等,及支票。买方需在这时付清剩余房款和房屋过户费。比起贷款买家,现金买家所付房屋过户费用会少许多。过户手续结束。客户可以从原屋主手中接过钥匙成为房屋的新主人,并会在1-3个星期内收到正式房契。