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美国房产交易中律师的作用(二) 04/28/2017

美国的法律制度健全,针对房产买卖也有相当规范的法律流程。上期的专栏中,我们为大家介绍了在美国买房的基本步骤,其中,合同审查和产权调查是最重要、也是法律问题最为集中的部分。本周的专栏中,我们想进一步为大家介绍一下这两个环节中需要注意的问题。

 

资金是否到位决定交易是否成功

大部分的美国华人选择贷款购房,不仅减小资金压力,还可以继续累积自己的信用记录。然而在购房时,买家从贷款机构处获得预批准信函后,进行出价,签订购房合同,支付定金后,才正式申请贷款的审批。因此,在购房合同中,律师可要求增加关于贷款的意外条款:如果贷款不成功,则交易取消,卖家也必须退还定金。这对于买家来说,起到了保护的作用。

 

还有一些案例中,买家准备置换房产,卖出目前居住的房子,拿卖房款来支付买房子的费用。如果卖房子出现延误,就会对自己买房造成影响。这时,买家律师也可以要求增加保护性条款,如果房子在某个限定的日期前没有卖出去,那么可以无责任中止合同。

 

这些情况都不在范本里,可是有经验的律师就会提醒自己的代表方,如何规避风险。

 

了解房子真实的产权拥有人、产权范围和用途

最常见,是卖方曾经离过婚,那么律师就需要调查其离婚后房子的归属问题,是否存在纠葛。相似的,如果卖方是通过继承获得所有权,律师要相应地调查继承的效力。

 

产权调查时,还可以查出房屋所有权有没有被用作贷款,有没有未支付的税款,产权范围的描述是否正确完善,实际的产权范围是否和客户想象的一致。在我们曾经代理过一个案件中,根据卖家以及现场勘察,房屋除了主建筑体之外还包括一条车道和一个院子以及停车场。我们拿到调查报告后才发现,停车场的区域,有至少一半并不属于卖家的所有范围。在这个基础上,因为买家仍然希望能够买下这个房子,我们代表买家据理力争,最后在原价格的基础下减了5万美金。

 

根据房子所在的地域,相关的政府部门可能会有细致的管理法规,比如是否允许开店,允许开设哪些类型的店,是否能够重建等等。这些情况,都是在交易过程中律师需要帮助自己的客户了解的,如果出现相应的问题,也要及时进行沟通,帮助客户解决问题。

 

宋氏联合律师事务所服务华人社区多年,在纽约、新泽西、波士顿、华盛顿等全美多地以及中国、韩国设有分所。执业领域包括移民、刑事/民事诉讼、人身伤害、遗嘱信托、房地产、商业、知识产权、特许经营、罚单及行政处罚等。若您有任何法律疑问或需要,欢迎拨打我们的咨询热线+1201461-0031; 关注我们的微信:songlawfirm; 微博:美国宋氏联合律师事务所