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코로나 사태 장기화로 인해 커머셜 리스 유지가 더이상 어려운 건물주와 세입자들께 알려드립니다 08/07/2020

코로나19 사태가 장기화되면서 많은 전문가들이 사무실, 상가, 호텔 등의 상업용 부동산 시장에 앞으로 심각한 타격을 예상하고 있습니다. 이미 국가비상사태와 비필수 사업장 폐쇄 조치가 선포된 지난 3, 4월 이후 영업 손실을 입은 많은 비지니스 업주 세입자분들이 임대료를 제대로 내지 못하고 있고, 그에 따라 건물주분들 역시 어려움을 겪고 있는 상황입니다.  

상업용 임대료 연체로 인해 속이 타들어가고 계실 건물주분들과 세입자분들께 다음과 같은 조언을 드립니다.

1. 아직까지 SBA 대출이나 PPP 같은 보조 프로그램의 수혜를 받지 못한 비지니스 세입자들께서는 각 주정부 지자체에서 제공하는 긴급 지원 프로그램이나 보험 프로그램 등이 있는지 살펴보시고 자격조건이 된다면 지금이라도 신속히 신청하시기 바랍니다. 건물주분들께서도 체납 세입자들이 이러한 프로그램의 수혜를 통해 밀린 임대료를 지불할 수 있도록 장려하시기 바랍니다.

2. 만약 건물주분께서 “기업휴지 보험 (business interruption insurance clause)”에 가입한 상태라면, 전염병 대유행과 같은 사태에서도 커버가 되는지 약관을 확인하시고, 해당될 경우 즉시 보험사에 즉시 연락하시기 바랍니다.

3. 많은 주들이 코로나19 이후 일정 기간동안 렌트비를 유예하고 퇴거 조치를 금지하는 등 세입자를 보호하는 임시 행정명령을 채택했으나 이들 대부분은 주거용 렌트에만 적용이 될 뿐 상업용 리스 세입자들은 이러한 보호 조치에서 제외된 편입니다. 즉, 상업용 건물 소유주들은 체납 세입자들을 상대로 여전히 임대료 지불 요청 또는 차압/퇴거 소장을 법원에 접수하여 법률 소송을 시작할 수 있습니다. 반면, 체납 비지니스 업주 세입자들은 임대료 체납 원인이 주정부의 사업장 폐쇄조치에 따른 불가항력적인 계약 이행 불능을 주장할 수도 있습니다. 특히 임대차 계약서에 이러한 조항 (force majeure clause)이 포함된 경우가 많으므로, 작금의 코로나19 사태가 불가항력적인 사유에 해당되는지 여부를 해석하는 것에 따라 다른 법적 결과가 나올 수도 있습니다.

4. 임대차 계약서에 “자구 강제 퇴거 조항 (self-help eviction clause)”이 있는 경우를 제외하고는 건물주가 법원 명령없이 직접 세입자를 강제로 쫓아낼 수 없습니다. 심지어 본인이 소유한 건물이라 할지라도 세입자 동의없이 강제 퇴거를 목적으로 진입해서는 안 됩니다. 이러한 행위는 불법으로 간주되어 처벌받거나 및 세입자에 의한 민사소송으로까지 이어질 수 있기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.

5. 세입자의 요청으로 임대료 면제 (concession) 혜택을 고려중인 건물주들께서는 아래 사항들을 먼저 복합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.
체납된 임대료 총액
세입자가 각종 정부 지원 보조 프로그램이나 관련 보험 등을 신청했는지
세입자가 임대료를 지불하지 못한 주된 원인이 코로나19인지  
세입자의 크레딧 점수와 과거 렌트비 지불 히스토리
세입자의 사업성과 향후 임대료 지불 능력
리스 만료 시점
임대료 면제 혜택 부여시 기존 임대차 계약서에 건물주가 원하는 특정 조항 (예를 들어 리스 기간 연장, 옵션 연장, 계약 거부 우선권 등)을 추가 또는 삭제하는 것에 세입자가 동의할 지 여부
세입자의 개인 보증 (personal guarantee) 추가 가능성 여부
건물내 다른 세입자에게 미칠 영향
임대료 면제시 건물주의 각종 추가적 부담 (수익성 하락, 공실률 증가, 대출금 부담 증가 등등)

6. 추가적으로, 다음과 같은 방안들도 건물주분과 세입자분께서 함께 고민하셔서 서면 계약서로 작성해두시는 방법도 고려해보실 수 있습니다.
보증금을 체납된 임대료에 적용
공동구역관리비 (CAM) 또는 세금이라도 세입자가 지불
특정 기간동안 임대료 인하 후 미지불된 차액을 향후 일정 기간에 거쳐 완납
기존의 고정 임대료 (fixed rent)를 세입자의 영업 실적에 따른 유동적 임대료 (percentage rent)로 전환
연체료 유예
이 외에도 협상 가능한 임대차 계약서 조항들은 많습니다.

모두가 어려운 시기입니다. 건물주분들과 비지니스 업주 세입자분들께서 함께 고민하여 이 어려운 시기를 현명하게 극복해 나가시기를 기원합니다. 상업용 부동산 임대료와 관련된 협상 또는 법적 분쟁 등의 법률 조언이 필요하시면 상법 또는 부동산 전문변호사에게 조언을 받으시기를 적극적으로 권유해 드립니다. 칼럼 내용에 대한 추가 문의 사항이 있으시거나, 독자분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저하지 마시고mail@songlawfirm.com 으로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다.