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집을 빌릴 떄는 뉴저지나 코네티컷, 집을 사서 임대를 주고 싶을 때는 뉴욕 04/03/2015

집을 빌릴 때는 뉴저지나 코네티컷, 집을 사서 임대를 주고 싶을 때는 뉴욕

한국은 단일법을 채택하고 있으므로 그다지 신경 쓰지 않지만 미국에서 계약서를 작성할 때 중요한 조항 중에 하나는 준거법을 어디로 하는지 입니다. 준거법이란 계약서 상에 문제가 발생하였을 때 어느 주의 법을 따를지에 대한 결정입니다. 계약을 할 때 준거법 조항이 중요한 이유는 각 주마다 법이 다르고 어떤 주는 기업에게 유리한 법을 가지고 있지만 또 다른 주는 기업보다는 직원, 소비자 혹은 일반 주민들에게 더 유리한 법을 채택하고 있기 때문입니다. 따라서, 준거법 조항은 차후 문제가 발생하는 경우 큰 결과 차이를 가지고 옵니다.

부동산의 임대법 (Landlord-tenant law)도 마찬가지 입니다. 어떤 주는 집 주인에게 유리하게 법을 만드는가 하면 어떤 주는 세입자에게 유리하게 법을 만듭니다. 독자들이 많이 거주하는 뉴저지와 뉴욕 일대의 법을 살펴 보면 뉴저지와 코네티컷은 미국 내에서도 세입자에게 유리한 법을 채택하고 있는 주로 유명합니다. 반면 뉴욕은 집 주인에게 유리한 법을 채택하고 있습니다. 이러한 기본적인 태도 차이는 보증금 (security deposit)이라는 동일한 주제에 대해 다른 접근을 보여줍니다.

뉴저지의 경우, 세입자가 집을 비우고 나면 30일 이내에 보증금을 돌려주어야 합니다. 만약, 보증금이 집 수리 등에 사용되었다면 세입자가 나가고 30일 이내에 그 내용을 상세하게 편지로 보내야 합니다. 만약 보증금을 30일 이상 가지고 있거나 사용된 내역을 제대로 통보하지 않는 경우 세입자는 그에 대한 피해보상으로 보증금의 2배에 달하는 금액과 소송을 위해 변호사를 고용한 경우 변호사 비용까지 청구할 수 있습니다. 하지만, 무조건 2배의 보상을 보장하는 것은 아닙니다.

코네티컷도 비슷한 규정이 있는데 코네티컷은 이 부분에 있어 뉴저지 보다도 더 세입자의 편을 들어주는 경향이 있습니다. 코네티컷에서도 세입자가 집을 비우고 나면 30일 이내에 보증금 사용 여부를 알려주고 남은 보증금을 돌려주어야 합니다. 뉴저지와 다른 점은, 세입자가 집을 나간 후에 자신의 새로운 주소를 알려주었는데도 집 주인이 이를 제대로 기록하지 않아 엉뚱한 곳으로 보증금을 보냈다면 그 경우 조차 세입자는 피해 보상 요구를 할 수 있습니다. 그리고 거의 자동적으로 보증금의 2배에 달하는 비용을 보상받는 경우가 많습니다.

보증금을 돌려주어야 하는 기한이 정해져 있는 뉴저지나 코네티컷과 달리 뉴욕에는 보증금을 세입자가 나간 후 언제까지 돌려줘야 한다는 규정이 없습니다. 단, 소송에 들어가면 법원은 관행적으로 30일을 기준으로 잡고 집주인에게 30일이 지나도록 돌려주지 못한 정당한 이유를 설명하라고 요구하곤 합니다.

세입자가 임대주택에서 거주하는 동안 보증금을 어떻게 보관해야 하는지 세부 규정에 대해서도 세 주는 다른 입장 차이를 보여줍니다. 뉴저지의 경우 보증금을 받으면 해당 보증금은 은행에서 이자를 주는 신탁계좌 (trust account)에 보관하여 발생하는 이자에 대해 일년에 한 번 세입자에게 돌려주어야 합니다. 뉴저지의 집 주인은 보증금의 1% 혹은 1년 누적 이자의 12.5%에 대한 행정수속비 (administration fee)를 청구할 수 있으며, 은행에서 수수료를 청구하는 경우 그 비용을 이자에서 차감할 수 있습니다. 이러한 규정은 가구 수가 3가구 미만으로 집주인이 함께 사는 경우는 제외됩니다.

코네티컷은 이 부분에 대해 더욱 세입자 편을 듭니다. 코네티컷은 보증금은 임대 주택이 몇 가구이든 집주인이 같이 살든 말든 무조건 은행이 이자를 주는 신탁계좌 (trust account)에 보관해야 하며 뉴저지와 달리 집주인이 행정수속비도 청구할 수 없습니다.

집주인을 더 편애하는 뉴욕은 어떨까요? 뉴욕에서도 물론 비슷한 규정이 있습니다. 뉴욕 집주인 또한 보증금을 이자를 주는 신탁계좌 (trust account)에 보관하여 발생하는 이자에 대해 일년에 한 번 세입자에게 돌려주어야 하며 그러한 계좌를 운영하고 이자를 챙겨주는 것에 대한 행정수속비 (administration fee)를 보증금의 1%까지 청구할 수 있습니다. 하지만, 역시 집주인 편인 뉴욕 주답게 해당 조항은 임대하고 있는 집이 6가구 이상 사는 경우에만 적용됩니다.

이처럼 한 가지 주제에 대해서도 주는 각각 다른 입장을 가지고 있습니다. 따라서, 뉴욕과 뉴저지에서 모두 임대사업을 하시는 집주인의 경우, 이러한 차이에 대해 이해하고 다르게 적용해야 한다는 점을 잊지 말아야겠습니다. 주 법이 어느 한 쪽을 편애한다고 해서 무조건 집주인이 혹은 세입자가 불리한 것은 아닙니다. 중요한 것은 자신에게 적용되는 법을 누가 더 정확하게 알고 있는가 입니다. 보증금 혹은 각 주의 임대법 차이에 관련 추가 문의사항이 있으시거나, 독자 분들께서 알고 싶으신 법률 내용이 있다면 mail@songlawfirm.com으로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다.