안녕하세요, 송동호 종합로펌입니다. 집주인(Landlord)와 세입자(Tenant)의 관계는 국경과 시대를 초월해서 참으로 복잡미묘합니다. 서로를 충분히 이해하고 배려한다면 한없이 가까울 수 있는 관계이지만, 서로의 이해관계가 충돌한다면 이처럼 불편한 관계가 또 없습니다. 집주인과 세입자 사이에 분쟁이 발생할 수 있는 이유는 너무나 많습니다. 그중에서도 가장 흔한 이유 중의 하나는 임대 보증금(Security Deposit)과 관련한 분쟁입니다. 따라서 오늘 이 시간에는 뉴저지주에서 임대 보증금과 관련하여 많은 분이 헷갈리는 사안들을 Q&A를 통해 하나씩 집어보도록 하겠습니다.
Q. 뉴저지주에서 임대 보증금의 상한선은 어떻게 되나요?
A. 임대 보증금 액수에 상한선이 없는 뉴욕주와 달리, 뉴저지의 임대 보증금은 월 렌트비의 한 달 반 이상을 넘기면 안 됩니다. 만약 집세가 올라가게 된다면 집주인은 그에 맞춰서 추가 임대 보증금을 요구할 수 있습니다. 하지만 어떠한 상황에서도 임대 보증금이 일 년 안에 10% 이상 인상될 수는 없습니다.
Q. 임대 보증금은 어디에 보관되어야 하나요?
A. 뉴저지에서 집주인이 임대 보증금을 보관하는 방법은 두 가지가 있습니다. 첫 번째로 집주인은 임대 보증금을 단기자산투자 신탁(Money Market Fund)에 투자할 수 있습니다. 이런 경우 신탁회사(Investment company)는 1940년에 제정된 신탁회사 법률(‘Investment Company Act of 1940’)에 맞춰 등록돼 있으면서도 뉴저지에 기반을 가진 회사이어야 합니다. 또한, 이러한 신탁회사는 1933년 증권법(‘Securities Act of 1933’) 에 등록된 주식을 보유하고 있어야 합니다. 그리고 신탁의 만기일은 일 년을 넘어서는 안 됩니다.
두 번째 방법은 이자가 발생하는 은행 계좌(Interest-bearing account)에 보관하는 것입니다. 만약 집주인이 10가구 이상의 집을 소유하고 있는 경우라면 그 은행의 단기금융투자계좌(Money market accounts)보다 높은 이자율을 제공하는 은행계좌에 보관해야 합니다. 만약 집주인이 소유한 집이 10가구가 안 된다면 이러한 조건 없이 이자가 발생하는 은행 계좌에만 보관하면 됩니다. 그리고 이로 인해 벌어들인 이자는 매년 세입자에게 돌려주어야 합니다.
만약 집주인이 이러한 방식으로 임대 보증금을 보관하지 않는다면 세입자는 임대 보증금을 집세에 적용해 달라고 요구할 수 있습니다. 그리고 그런 경우 집주인은 추가로 임대 보증금을 요구할 수 없습니다.
Q. 집주인은 임대 보증금과 관련하여 세입자에게 어떤 공지를 해줘야 하나요?
A. 집주인은 다음과 같은 경우에 세입자에게 서신으로 공지를 해줘야 합니다. (1) 임대 보증금을 처음 받았을 때 (30일 안에), (2) 임대 보증금을 다른 은행 계좌나 단기자산투자 신탁으로 옮겼을 때 (30일 안에), (3) 임대 보증금으로 발생한 이자를 세입자에게 돌려줄 때, 그리고 (4) 집의 소유권이 다른 사람에 넘어갔을 때입니다. 이러한 서신에는 은행이나 신탁회사의 이름과 주소, 임대 보증금이 입금된 계좌의 종류, 이자율, 임대 보증금의 액수 등의 정보가 포함되어 있어야 하며 서신은 반드시 집주인이나 집주인의 대리인이 서명해야 합니다.
만약 집주인이 임대 보증금으로 인해 벌어들인 이자를 세입자에게 돌려주지 않거나, 앞서 언급한 공지를 세입자에게 적절하게 전달하지 않았다면, 세입자는 이런 부분을 제대로 이행해 달라고 집주인에게 서신으로 요구할 수 있습니다. 그리고 이러한 요구가 전달되고 30일이 지나서도 집주인이 문제를 해결하지 않는다면 세입자는 임대 보증금을 집세에 적용해 달라고 요구할 수 있습니다. 그리고 그런 상황에서 집주인은 추가로 임대 보증금을 요구할 수 없습니다.
Q. 집주인은 언제 임대 보증금을 세입자에게 돌려줘야 하나요?
A. 집주인은 임대계약 기간이 완료되는 날짜, 혹은 세입자가 이사를 나간 날짜로부터 30일 안에 임대 보증금을 돌려줘야 합니다. 만약 세입자가 가정폭력의 피해자이기 때문에 이사를 나가야 하는 상황이라면 15일 안에 임대 보증금을 돌려줘야 합니다. 그리고 세입자가 홍수나 화재와 같은 자연재해로 인해 이사를 나가야 하는 상황이라면 5일 안에 임대 보증금을 돌려줘야 합니다. 만약 집주인이 임대 보증금을 제때 돌려주지 않는다면 일반적으로 세입자는 받아야하는 임대 보증금의 2배를 요구할 수 있습니다.
Q. 만약 집주인이 임대계약이 완료되기 전에 집을 팔게 되면 임대 보증금은 어떻게 되나요?
A. 이런 경우 집주인은 집의 소유권을 새 집주인에게 넘기고 나서 5일 안에 모든 임대 보증금과 발생한 이자를 새 집주인에게 전달해야 합니다. 그리고 새 집주인에게 임대 보증금과 이자를 전달하고 나서 30일 안에 모든 세입자에게 새 집주인의 이름과 주소에 대한 정보를 서신으로 통보해야 하는데 이 서신은 등기우편으로 전달되어야 합니다.
임대 보증금이란 것이 간단해 보일 수 있지만, 오늘 다루었던 내용만 보더라도 뉴저지주에서는 임대 보증금과 관련하여 알아야 하는 사안들은 많이 있습니다. 실제로 임대 보증금에 대한 이해가 부족해서 소송까지 휘말리는 분들이 생각보다 훨씬 많습니다. 그러므로 임대 보증금을 내거나 받아야 하는 상황이 생겼다면 임대차법에 능통한 변호사와 상담하셔서 불필요한 시간과 비용을 절약하시기를 적극적으로 권유해 드립니다.
칼럼 내용에 대한 추가 문의사항이 있으시거나, 독자분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저하지 마시고mail@songlawfirm.com 으로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다.