안녕하세요, 송동호 종합로펌입니다. 집주인(Landlord)와 세입자(Tenant)의 관계는 국경과 시대를 초월해서 참으로 복잡미묘합니다. 서로를 충분히 이해하고 배려한다면 한없이 가까울 수 있는 관계이지만, 서로의 이해관계가 충돌한다면 이처럼 불편한 관계가 또 없습니다. 그래서 많은 사람이 집주인과 세입자의 관계를 애증의 관계로 표현하기도 합니다. 집주인과 세입자 사이에 분쟁이 발생할 수 있는 이유는 너무나 많습니다. 세입자가 집세를 밀렸을 때, 집주인이 수리해줘야 하는 부분을 방치해 둘 때, 임대계약서(Lease) 가 만기 된 후에도 세입자가 이사를 나가지 않을 때 등 무궁무진합니다. 그중에서도 가장 흔한 이유 중의 하나는 임대 보증금(Security Deposit)과 관련한 분쟁입니다. 많은 세입자와 집주인이 임대 보증금에 관련한 권리와 의무에 대해 혼동하는 경우가 많습니다. 따라서 오늘 이 시간에는 뉴욕주에서 임대 보증금과 관련하여 많은 분이 헷갈리는 사안들을 Q&A를 통해 하나씩 집어보도록 하겠습니다.
Q. 뉴욕주에서 임대 보증금의 상한선은 어떻게 되나요?
A. 많은 분이 뉴욕주에서 임대 보증금은 한 달 치 집세를 넘기면 안 된다고 알고 있습니다. 하지만 뉴욕주에서 임대 보증금의 상한선은 없습니다. 집주인과 세입자가 동의하기만 한다면 임대 보증금을 몇 달치 집세로 측정해도 무방합니다. 하지만 예외가 있습니다. 만약 세를 놓은 집이 임대 안정 주택(Rent Stabilized Apartments)이라면 임대 보증금은 한 달 치 집세를 넘기면 안 됩니다.
Q. 집주인이 환불되지 않는 보증금(Nonrefundable deposit)을 요구할 수 있나요?
A. 안됩니다. 실제로 세입자의 신용평점이 높지 않은 경우, 집주인이 일반적인 임대 보증금 외에 추가 보증금을 요구하는 경우가 많은데 뉴욕주에서는 환불해 주지 않을 보증금은 세입자에게 요구할 수 없습니다. 왜냐하면, 뉴욕주에서 보증금은 항상 세입자의 재산으로 간주하기 때문입니다. 따라서 집주인은 본인의 이익이나 소득창출을 목적으로 보증금을 요구할 수 없습니다.
Q. 임대 보증금은 어디에 보관되어야 하나요?
A. 임대 보증금은 뉴욕주에 지점이 있는 은행 기관에 보관해야 합니다. 임대 보증금은 집주인의 개인 자산들과 섞여서 보관되면 안 됩니다. 또한, 집주인은 임대 보증금을 자신의 재산인 것처럼 사용해서도 안 됩니다. 만약 세를 놓는 건물이 여섯 가구 이상이 거주하는 다가구 주택이라면 집주인은 임대 보증금을 이자가 발생하는 은행 계좌(Interest-bearing Account)에 보관해야 합니다. 그리고 이로 인해 벌어들인 이자는 모두 세입자에게 돌려주어야 합니다. 대신 집주인은 임대 보증금의 1%에 달하는 액수를 수수료 명목으로 세입자에게 요구할 수 있습니다.
Q. 집주인은 임대 보증금을 받은 후에 세입자에게 어떤 식으로 통보해야 하나요?
A. 집주인은 임대 보증금을 받은 후에 다음의 내용이 적혀있는 서신을 세입자에게 전달해야 합니다. (1) 임대 보증금이 입금된 은행의 이름 (2) 임대 보증금이 입금된 은행의 주소 (3) 입금된 임대 보증금의 액수.
Q. 집주인은 언제 임대 보증금을 세입자에게 돌려줘야 하나요?
A. 일반적으로 집주인은 임대계약 기간이 완료되는 날, 혹은 그로부터 합리적인 기간 안에 임대 보증금을 돌려줘야 합니다. 뉴욕주법은 합리적인 기간(Reasonable Time)을 명확하게 규정하고 있지는 않습니다. 그렇기 때문에 상황에 따라서 합리적인 기간은 달라질 수 있습니다.
Q. 만약 집주인이 임대계약이 완료되기 전에 집을 팔게 되면 임대 보증금은 어떻게 되나요?
A. 이런 경우 집주인은 집의 소유권을 새 집주인에게 넘기고 나서 5일 안에 다음과 같은 행동을 취해야 합니다. 먼저 모든 임대 보증금을 새 집주인에게 전달해야 합니다. 그리고 모든 세입자에게 새 집주인의 이름과 주소에 대한 정보를 서신으로 통보해야 하는데 이 서신은 등기우편으로 전달되어야 합니다. 만약 차압(Foreclosure)으로 인해 집의 소유권이 넘어가게 되는 경우에는 다른 법이 적용될 수 있습니다. 이런 경우에는 전문 변호사에게 문의하셔서 세입자와 집주인의 권리에 대해 정확히 파악하시는 것이 중요합니다.
임대 보증금이란 것이 간단해 보일 수 있지만, 오늘 다루었던 내용 외에도 뉴욕주에서 임대 보증금과 관련하여 알아야하는 사안들은 많이 있습니다. 실제로 임대 보증금에 대한 이해가 부족해서 소송까지 휘말리는 분들이 생각보다 훨씬 많습니다. 그러므로 임대 보증금을 내거나 받아야 하는 상황이 발생한다면 임대차법에 능통한 변호사와 상담하셔서 불필요한 시간과 비용을 절약하시기를 적극적으로 권유해 드립니다.
칼럼 내용에 대한 추가 문의사항이 있으시거나, 독자분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저하지 마시고mail@songlawfirm.com 으로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다.