업무분야

부동산법

한국어, 中文, English 직접 변호사 상담 — 통역 없이.

한인 매수인·매도인·투자자를 위한 NJ·NY 주거·상업 클로징, 1031 교환, FIRPTA 준수, 권원 문제, 부동산 자금 조달, 임대차, HOA 사안 자문.

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2전담 변호사

NJ · NY클로징

한 · 영직접 상담

01 · 전담 변호사

2인 부동산 변호인단

부동산 거래는 거래 흐름과 디테일 모두에 대한 주의가 필요합니다. 계약 협상부터 권원·실사·클로징까지 — 송로펌 부동산 업무는 한국어 가능한 창립 변호사와 주거·상업 클로징을 처음부터 끝까지 처리하는 시니어 어소시에이트가 함께합니다.

송동호 (Joseph D. Song)

창립 변호사

NJ·NY·TX·GA 변호사. 한인 매수인·매도인·투자자·부동산 보유 가족 사업체를 대상으로 주거용·상업용·다세대·국제 부동산 거래 자문. 한국어·영어 직접 상담.

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스테이시정 (Stacey Jung, Esq.)

시니어 어소시에이트 변호사

Cardozo School of Law J.D., University of Chicago B.A. NJ·NY 변호사. 주거용·상업용 클로징, 계약서 검토, 권원 문제, 임대인·임차인 사안, HOA·콘도 분쟁 처리. 한국어·영어 직접 상담.

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02 · 업무 범위

다루는 사안

주거·상업·투자 부동산 — 계약부터 클로징까지.

주거 클로징

NJ·NY 단독주택·콘도·코업·타운하우스 클로징 — 매수·매도 대리, 계약서 검토, 변호사 검토 기간, 모기지 커미트, 권원 클리어, 클로징.

상업 부동산

오피스·리테일·산업·복합용도·다세대 매입·매도. 법인 매수인, 1031 교환, 환경 실사.

1031 교환

IRC §1031 같은 종류 교환으로 투자 부동산 양도소득세 이연. Qualified Intermediary 조율, 45일 식별·180일 클로징 기간.

FIRPTA·외국인 매수인

외국 매도인을 위한 FIRPTA 원천징수 준수 (매도가의 15%), Form 8288 신고, 원천징수 증명서, 한국 거주자 미국 부동산 매입 구조 설계.

권원 문제

권원 클리어, 지역권, 침범, 점유취득, 권원보험 조율, 권원확인 소송, 담보권 제거.

부동산 자금 조달

매입 모기지, 리파이낸싱, 하드머니, 매도인 자금조달, 사적 대출 문서, 차압 회피 deed.

임대차 계약서

주거·상업 임대차 — NJ·NY 법령 준수 공개서, 보증금 처리, 갱신 옵션, 매수 옵션.

HOA·콘도 사안

HOA 약관 분쟁, 콘도 이사회 사안, 평가금 이의, governing document 검토, common element 분쟁.

03 · 결정적 시점

부동산은 타이밍이 거래를 좌우합니다

거래 결과를 결정짓는 세 가지 시한.

변호사 검토 (NJ)

NJ 계약은 쌍방 서명 후 3일 변호사 검토 기간 포함. 그 안에 승인·거부·수정 제안 필요. 놓치면 계약 그대로 확정.

모기지 커미트

표준 계약은 모기지 커미트 시한 포함 (보통 30~60일). 놓치면 매도인이 해약 가능 — 보증금 위험.

1031 식별

같은 종류 교환은 매도 후 45일 내 식별, 180일 내 클로징. 둘 중 하나 놓치면 양도소득세 즉시 부과.

04 · 성과

대표 성과

주거·상업·국제 거래 사례.

500만 달러 상업 부동산 매매

NJ 복합용도 상업 부동산 매각 — 매매계약서·권원 클리어·1031 교환 조율·종결 후 인수.

FIRPTA 준수

한국 거주자의 NJ 주거용 부동산 매도 구조 설계 — FIRPTA 원천징수 증명서 취득으로 15%에서 0%로 감면.

다세대 포트폴리오

Bergen County 3개 다세대 부동산 포트폴리오를 한인 투자자가 인수 — 법인 구조 설계·환경 실사·자금 조달 조율.

권원 하자 해결

주거 클로징을 위한 권원 하자 클리어 — 권원확인 소송과 오래된 담보권 해제로 일정대로 클로징 완료.

05 · 자주 묻는 질문

부동산 주요 질문

NJ 변호사 검토 기간이 뭔가요?

NJ 표준 주거 계약서는 쌍방 서명 후 3 영업일 변호사 검토 기간 포함. 그 사이 변호사가 거부·수정 제안 가능. 놓치면 계약 그대로 확정.

NJ·NY 클로징에 변호사가 필수인가요?

NJ: 관습이지만 법적 필수 아님. NY: NYC와 다운스테이트에서 관습. 양주 모두 계약 협상·권원 검토·클로징을 위해 변호사 대리 강력 권장.

FIRPTA가 뭔가요?

Foreign Investment in Real Property Tax Act — 외국 매도인으로부터 미국 부동산 매수 시 매수인이 매도가의 15% 원천징수 의무. 원천징수 증명서로 실제 세무에 따라 감면 가능.

1031 교환은 어떻게 작동하나요?

IRC §1031 같은 종류 교환으로 투자 부동산을 유사 투자 부동산에 재투자하면 양도소득세 이연. 엄격 시한 — 45일 내 식별, 180일 내 클로징. Qualified Intermediary 필수.

권원보험이 뭔가요?

권원 하자(미공개 담보권·사기·소유권 도전)로 인한 손실에 대비한 보험. 모기지 대출자 정책은 대출자 요구로 필수, 소유자 정책은 선택이나 권장.

외국인도 미국 부동산을 살 수 있나요?

네. 시민권·거주권 요건 없음. 한국 거주자도 투자·가족 사용·미국 거점 목적으로 미국 부동산 매입 가능. ITIN·에스크로·자금조달·세무 준수 계획 필요.

클로징 비용은 무엇이 있나요?

매수인 비용 — 권원보험·변호사 비용·등기 수수료·선납 이자·에스크로. 매도인 비용 — 부동산 수수료·이전세(NJ: 1%, NY: 0.4%+100만 달러 초과 맨션세)·변호사 비용.

에스크로가 뭔가요?

거래 중 자금을 제3자가 보관. NJ·NY 클로징에서 매수인 계약금은 보통 변호사 신탁계좌 또는 권원회사 에스크로에 클로징까지 보관.

외국인이 미국 부동산 자금을 조달할 수 있나요?

제한적. 일부 미국 은행이 “외국인” 대출 제공(높은 금리·큰 계약금, 보통 30~40%). 한국 은행 미국 지점·사적 대출이 대안.

부동산 자문 비용은 어떻게 되나요?

주거 클로징은 보통 고정수임료 ($1,500~$3,500). 상업 거래는 시간제 또는 복잡성에 따른 고정. 권원·1031 업무는 별도. 초기 상담 무료.

06 · 서비스 지역

서비스 지역

뉴저지 Fort Lee 본사 기준으로 NJ·NY 거래 클로징 + 한국 거주자 미국 부동산 매입 자문.

뉴저지·뉴욕

Fort Lee, Palisades Park, Englewood, Tenafly, Hackensack, Paramus, Closter, Bergenfield, Teaneck, Hoboken, Jersey City. 맨해튼, 플러싱(Queens), 브루클린, 롱아일랜드, 웨스트체스터.

국제

한국 거주자 미국 주거·상업 부동산 매입, 한국 매도인 FIRPTA 구조 설계, 외국인 매수인 법인 선택.

사무실: Parker Plaza, 400 Kelby St, 19th Floor, Fort Lee, NJ 07024.

07 · 최신 글 · 칼럼

부동산 칼럼

송로펌의 주거·상업 부동산 최신 칼럼.

08 · 성공 사례

최근 부동산 사건

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09 · 상담 문의

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