집주인 (Landlord)들 중에서는 새해에는 임대료를 조금 올려야 겠다고 생각하시는 분들이 계실 것이고, 이러한 이야기를 들은 세입자 (Tenant)는 임대료를 집주인이 올리고 싶다고 해서 아무때나 그냥 올릴 수 있는 것인지 혹은 상승폭이 너무 심한 것은 아닌지 의문을 가지시는 분들이 있을 것이라 생각됩니다.
법적으로 임대료를 올리기 위해서는 일정 절차를 따라야 합니다. 첫째, 임대료 조정은 기존 계약서의 계약 기간이 끝나는 시점에서만 고려할 수 있습니다. 기존 계약서의 계약 기간이 남아있는데 임대료를 올리는 것은 계약 위반이라고 볼 수 있기 때문입니다. 따라서, 기존의 계약이 끝나고 새로운 계약을 하게 될 때 집주인은 새로운 임대료를 제안할 수 있습니다.
둘째, 기존 계약이 끝나고 새로운 계약을 맺을 시점이라고 하여 무조건 임대료를 올려 부를 수 있는 것은 아닙니다. 집주인은 문서로 임대료 인상에 대해 살고 있는 세입자에게 미리 알려야 합니다. 이는 기존의 임대 계약이 구두이건 문서로 되어 있건 상관없이 적용됩니다. 만약 임대료가 다달이 내는 경우라면 계약이 끝나기 최소 한 달 전에 계약이 한 달 뒤에 끝날 예정이며 재계약을 하는 경우 새로운 렌트비는 얼마인지를 알려야 합니다. 얼마나 일찍 세입자에게 알려야 하는지가 계약서에 명시되어 있다면 해당 조항을 따라야 하기 때문에 한달보다 더 먼저 세입자에게 알려야 할 수도 있지만 그 기간이90일 이전이 될 수는 없습니다. 따라서, 이러한 통보 의무를 이행하지 않고 세입자가 계속 사는 바람에 자동 계약 연장이 되는 경우 집주인은 새로운 임대료를 주장할 수 없는 상황이 될 수도 있습니다. 만약 집주인이 법으로 정해진 대로 문서로 통보를 하고 세입자가 재계약에는 동의하고도 올라간 임대료를 지불하지 않는다면 집주인은 세입자를 법에 따라 내보낼 수 있습니다.
세입자분들 중에는 임대료 상승 폭이 말도 안되게 높다며 그렇게 올리는 것이 가능한지에 대해 문의하시는 분들이 있습니다. 임대료 상승 폭이 너무 커서 말이 안되는 수준인 경우에 법적으로 “과도하다 (unconscionable)” 라고 표현합니다. 상승폭이 얼마 이상이 되어야 “과도한” 것에 해당되는지 여부는 법적으로 정해진 바가 없습니다. 더구나 지역구에 따라 임대료 상승에 대해 법적으로 제한을 가하는 아파트등의 경우에는 상승폭이 제한되어 있기 때문에 그러한 불만을 갖는 경우는 드뭅니다. 만약, 새로운 렌트비 상승폭이 기존의 렌트비의 20%이상이 되는데 집주인이 그렇게 올려야 하는 이유에 대해 적절한 설명을 하지 못한다면 이 경우에는 과도하다고 볼 수 있습니다. 또한, 살고 있는 집이 너무 낡아서 상태가 좋지 않고 집주인이 수리도 제대로 안 해주는 상황이라면 5%의 인상도 과도하다고 주장할 수 있습니다. 다른 예로, 지붕을 고친다거나 렌트에 포함되어 있는 냉장고를 새로 구입하였다고 하여 구입한 냉장고 비용을 전액 렌트비에 포함시켜 상승시키는 경우에도 그러한 상승은 “과도하다”고 봅니다.
만약 렌트비를 올리고자 하는 집주인과 새로운 렌트비에는 동의하지 않고 또한 집을 비우지 않는 세입자가 법적 해결을 원하는 경우, 렌트비의 상승이 적절한지 여부에 대한 증명 책임은 집주인에게 있습니다. 집주인이 렌트비 상승에 대해 적절히 설명하지 못한다면 법원은 세입자의 손을 들어줄 수 있습니다. 법원으로 가게 되는 경우, 법적인 지식 부족으로 집주인들이 실수를 저지르는 경우가 있습니다. 예를 들어, 일반적으로 세입자는 집주인의 회계 장부를 볼 권한이 없습니다. 하지만, 집주인이 자신이 얼마나 기록을 잘 해 왔는지 그리고 세입자가 렌트를 제 때 내지 않았다는 것을 보여주겠다며 장부를 법원에 제출하는 순간 장부는 법원에 제출된 증거가 되고 세입자는 증거가 된 장부를 볼 권한이 생깁니다. 이 경우, 세입자가 장부를 검토하기 위해 재판 날짜를 연기해 달라고 주장할 수 있게 되며, 가능하면 빨리 세입자를 내보내고자 했던 집주인은 자신의 실수로 재판 기간을 연장하게 되는 셈이 되는 것입니다.
집주인 입장에서 렌트비의 상승이 적절하다는 것을 보여주는 방법에는 어떤 것들이 있을까요? 예를 들어, 집을 관리하는데 들어가는 비용이 렌트비보다 높아서 혹은 차이가 적어 자신이 적절한 이윤을 받지 못한다고 주장할 수 있습니다. 또한, 집주인의 변호사는 지역의 비슷한 수준의 주택에서 임대료를 어느 정도 받는지의 내용등을 추가로 포함하여 집주인의 렌트비 조정이 적절한 것이었다는 주장에 힘을 실어주기도 합니다.
렌트비 인상이나 집주인과 세입자 권리와 관련되어 추가 문의사항이 있으시거나, 독자 분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저 마시고 mail@songlawfirm.com 로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다.