부동산 구매 과정은 많은 사람들이 알고 있는 것 같지만 직접 구매를 해보지 않는 이상 제대로 이해하기 힘든 과정입니다. 설사 직접 구매를 해 보았다 하더라도 각 과정에 대해 정확하게 이해를 하기는 쉽지 않습니다. 첫 집을 구매하고자 하시는 분들의 경우, 막상 어떻게 시작을 해야 하는지 몰라 선뜻 나서지 못하시는 경우도 있는 것 같습니다. 오늘은 부동산 구매 과정을 열 단계로 나누어 각 단계별로 간단히 설명해드리고자 합니다. 다음의 과정은 경우에 따라 동시에 일어나거나 순서가 조금 달라질 수도 있습니다.
첫 번째 단계는 모기지를 얻는 일입니다. 집을 사기도 전에 모기지를 얻는다는 것이 조금 이상하게 들릴 수도 있지만, 모기지를 먼저 얻는 데는 여러 가지 이유가 있습니다. 모기지를 얻기 위해 구매자가 은행과 같은 대출 기관에 문의를 하면 해당 기관은 구매자의 신용과 재정상태를 확인하고 얼마만큼의 돈을 빌려줄 수 있는지 결정합니다. 이는 구매자가 얼만큼의 돈을 빌릴 수 있는지를 확인하는 “pre-approval” 과정이라고 볼 수 있습니다. 얼마만큼의 융자가 가능한지가 확인되면 구매자는 구매 능력에 적절한 집에 집중할 수 있고 판매자는 구매자가 구입능력이 있다는 것을 확인할 수 있기 때문에 부담을 덜 느끼게 되어 거래가 원활하게 됩니다.
두 번째 단계는 부동산 에이전트를 고용하는 것입니다. 많은 분들이 부동산 에이전트가 꼭 필요한지에 대해 물어보시는 경우가 있습니다. 반드시 필요한 것은 아니지만 부동산 매물 시장의 특성상, 판매자가 에이전트를 통하는 경우가 거의 대부분이기 때문에 고용이 일반적입니다. 부동산 에이전트를 고용할 때는 해당 에이전트가 주에 등록되어 있는지 고객 불만이나 징계 같은 것이 접수된 적은 없는지 확인하는 것이 중요합니다.
세 번째 단계는 원하는 지역에 매물로 나온 집들을 확인하는 과정입니다. 이 과정에서 중요한 것은 집의 가격을 확인할 때, 판매자가 원하는 가격 (asking price)이 아니라 실제로 판매 되고 있는 가격 (selling price)을 확인하는 것입니다. 이런 정보는 부동산 에이전트에게서 얻을 수도 있고, 지역 신문이나 관공서에서 확인이 가능합니다.
네 번째 단계는 원하는 집을 정하는 것입니다. 이 과정에서 주의할 점은, 매물로 나온 집을 보고 첫눈에 반하지 않도록 하는 것입니다. 집 구매 가격의 결정은 협상을 통하여 이루 집니다. 협상에서 만약 구매자가 서두르거나 이미 마음이 구매를 해야겠다고 결심한 상황이라면 유리한 위치를 차지할 수 없기 때문입니다. 구매자 입장에서는 판매자의 상황을 잘 이해하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 판매자가 오랜 기간 집을 매물로 내 놓았지만 내 놓은 이유가 더 좋은 가격을 받기 위함이라면 혹은 판매를 서둘 이유가 없다면 구매자가 가격을 낮추기 위해 노력하더라도 협상에 응하지 않을 수도 있습니다. 만약 구매자가 이미 이사 갈 집을 구매하고 기존 집을 판매하는 상황이라면 가격협상에 대해 긍정적일 수도 있습니다. 구매자는 본인이 생각하는 적절한 가격을 판매자에게 제시합니다.
다섯 번째 단계는 이전 단계에서 구매자가 제시한 구매 금액에 대해 판매자가 결정을 내리는 것입니다. 만약 구매자가 제시한 금액이 판매자가 원하던 금액 (asking price)보다 낮다면 판매자는 제시 금액보다 높은 가격으로 다시 제안을 할 것입니다. 이 금액을 흔히 “counter offer”라고 합니다. 이 과정을 몇 번 거치면서 금액을 확정하게 됩니다.
여섯 번째 단계는 다운페이먼트 (down payment)을 얼마나 낼지 결정하는 단계입니다. 보통 집 금액의 15-20%를 다운페이먼트로 지불하는 것이 일반적입니다. 돈을 빌려주는 기관에 따라 10% 나 심지어 다운페이먼트(down payment)없이 모기지를 내어 주기도 하는데 이러한 모기지는 일반적으로 더 비싸고 위험도가 높습니다.
일곱 번째 단계는 믿을 수 있는 변호사를 선임하는 과정입니다. 변호사는 계약서 협상에서부터 집 상태 점검(inspection) 결과에 따른 협상, 부동산권리증서(Title) 확인과 같은 법률적인 문제 뿐만 아니라 거래 전반에 있어 구매자, 판매자, 브로커들 사이의 커뮤니케이션과 거래를 성사시키기 위한 의견 조율까지 영향을 주기 때문에 경험이 많고 구매자가 편하게 대화할 수 있는 변호사, 부동산 거래 자격증을 가진 전문 인력을 갖춘 로펌을 선임하는 것이 중요합니다. 이러한 변호사나 로펌을 선임하게 되면 구매자는 거래에 있어서 믿을 수 있는 파트너를 얻는 셈이라고 할 수 있습니다.
여덟 번째 단계에서 확정된 구매 금액을 기준으로 하여 판매자는 구매자에게 계약이 만료될 때까지 거래 성사에 대한 에스크로 머니(escrow money) 를 지불할 것을 요구할 것이고 보통 계약 후 10일에서 14일 기간 내에 판매액의 10% 정도를 요구합니다. 이 과정에서 주마다 구매자가 거래에 대해 다시 고려할 수 있도록 며칠 동안 여유 기간을 주기도 하고 법적으로 바로 계약을 해야 하는 경우도 있습니다. 이는 부동산이 위치한 주의 주법에 따라 달라지므로 해당 주의 주법을 잘 이해하고 있는 변호사의 역할이 중요합니다.
아홉 번째 단계는 변호사의 법률적 조언이 중요한 과정입니다. 우선, 변호사가 계약서를 검토합니다. 보통 판매자 쪽이나 에이전트가 계약서를 주면서, “이 계약서가 일반적인 계약서(standard)에요. 그냥 하시면 되요”라고 많이 이야기 합니다. 하지만, 거래마다 매물이 다르고, 조건이 다르므로 100% standard인 계약서는 없습니다. 따라서 변호사의 계약서 검토는 매우 중요하다고 할 수 있겠습니다. 변호사의 계약서 검토는 보통 3일 이내에 이루어지는 것이 관례입니다. 또한, 부동산과 관련된 법률 용어는 일반 영어와는 다르기 때문에 변호사가 구매자 고객이 전문가가 아님을 이해하고 잘 설명해줄 수 있는 성실성을 가지고 있는지 여부도 구매자 입장에서는 중요합니다. 계약서 검토가 끝나면 구매자의 입장을 반영하여 계약서 변경을 위한 추가 서류(rider to contract)를 변호사가 작성합니다. 이어서 집의 상태를 점검하는 홈 인스펙션 (home inspection)을 하게 되고 그 결과에 따라 변호사는 상대 판매자 측과 조건 협상을 하게 됩니다. 변호사는 또한 타이틀 확인(title search)를 통하여 매매에는 문제가 없는지, 지역의 토지용도관련 법 (zoning law)에 위법된 내용은 없는지를 확인하여 구매자가 피해보는 일이 없도록 확인을 합니다. 거래가 확정되면 마감일 (closing date)을 정하게 됩니다.
모든 단계가 마무리되면Closing이라고 흔히 말하는 열 번째 단계에 들어가게 됩니다. 이 단계에서 미리 약속한 다운페이먼트(down payment)금액과 closing fee를 은행체크로 변호사에게 발행하여 모든 비용을 Trust account 에서 체크로 발행하여 closing을 합니다. 만약 어떤 사유로 거래가 중단되거나 조건이 충족되지 않는다면 상황에 따라 해당 금액은 돌려받을 수도 있고 아니면 판매자에게 일정액이 손해배상으로 지불되기도 합니다. 거래가 원활히 진행이 된다면 마지막으로 변호사와 동행을 하여 최종 서류들에 서명을 하고 계약한 금액을 지불하면 부동산 구매가 마무리 됩니다.
이 컬럼의 내용이 새해에 집 구매를 계획하고 계시는 많은 분들에게 조금이나마 도움이 되셨기 바랍니다. 부동산법 관련 추가 문의사항이 있으시거나, 독자 분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저 마시고 mail@songlawfirm.com으로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다. 좋은 한 주 보내세요.