집을 빌릴 때, 임대 보증금(Security Deposit)을 요구하고 지불하는 것은 일반적입니다. 하지만, 얼마까지 요청할 수 있고 어떤 기준으로 계산이 되는지는 모르시는 분들이 많습니다. 또한 터무니없는 청소비나 수리비를 Security Deposit에서 차감하여, 집주인과 세입자 간 갈등이 발생하기도 합니다. 이사철을 맞이하여 많은 분들이 Security Deposit문제로 어려움을 겪고 계신다는 내용이 신문에 최근 되었습니다. 저희 로펌에도 최근 관련 문제에 대한 문의를 하시는 분들이 많습니다. 이에, Security Deposit에 대한 관련 법규를 살펴보고자 합니다.
뉴저지의 경우, Security Deposit에 대해 Security Deposit Law라는 법을 제정하여 적용하고 있습니다. Security Deposit은 한 달 렌트비의 1.5배까지만 허용됩니다. Security Deposit을 올리고자 한다면 일년에 이전 Security Deposit의 10%이하로 청구할 수 있습니다. 세입자가 애완견이 있는 경우, 애완견을 이유로 추가 Security Deposit을 요구하기도 합니다. 요구하는 것 자체는 괜찮지만 그 비용을 포함한 Security Deposit이 한 달 렌트비의 1.5배 이상이 되어서는 안 됩니다. 임대 보증금은 입주 시 지불한 서류상 “Security Deposit” 뿐만 아니라 임대를 보증 받기 위해 미리 지불하는 모든 금액이 법적으로 포함되기 때문에 만약 집 주인이 입주하면서 두 세 달치를 먼저 내도록 요구한다면 위법이 될 가능성이 높습니다.
집주인과 세입자 사이에 분쟁 중 많은 경우는 Security Deposit이 누구의 소유인지에 대한 것입니다. Security Deposit은 지불한 사람, 즉 세입자가 권리를 가지고 있으며 집 주인은 법으로 정해진 용도 외에는 사용이 불가합니다. 많은 경우, 집주인은 Security Deposit을 자신의 개인 구좌에 보관하곤 합니다. 하지만, 차후 법적인 문제를 피하기 위해서는 별도의 계좌로 관리하는 것을 권해드립니다.
계약 기간이 끝나면 30일 이내에 집 주인은 Security deposit을 세입자에게 돌려주어야 합니다. 집이 손상되어 수리비를 security deposit에서 제하는 경우는 입주계약서에서 정했던 내용을 따라 결정하며 집주인은 청소비등 security deposit에서 빠진 금액에 대한 세부 내용을 입주자에게 알려 주어야 합니다. 만약 수리비가 security deposit 이상이 되어 집주인이 손해를 보았다면 집주인은 손해 비용에 대한 소송이 가능합니다. 또한, 집주인은 Security deposit을 돌려줄 때 개인적으로 전달하거나 등기 (registered/certified mail)로 전달 하여 입주자가 확실히 받도록 할 의무가 있습니다.
만약 집주인이 30일 내에 security deposit을 돌려주지 않거나 집주인이 수리비로 제한 금액에 대해 이전 입주자가 동의하지 않는다면 소액소송이 가능합니다. 소송을 하여 입주자가 승소를 하면 법정은 일반적으로 변호사비와 법정 수속비를 포함한 손해액을 입주자가 되찾을 수 있도록 해 줍니다. 만약 세입자가 계약 만료 전에 법적으로 타당한 이유 없이 집을 비운 경우, 30일이 시작하는 시점은 세입자가 집을 비운 순간이 아닌 원래 계약이 만료되는 시점이나 해당 집이 재임대되는 시점 중 먼저 발생하는 시점에서 30일로 계산됩니다.
만약 지난 번 태풍과 같은 자연 재해나 화재로 피신 명령이 떨어져서 입주자가 계약 기간을 다 채우지 못하고 집을 비우고 나갈 수 밖에 없는 경우가 발생했을 때 어떻게 해야 하는지 문의 하신 분들이 많이 있습니다. 피신 명령 기간이 7일 이상이 되면 집 주인은 3일 이내에 입주자에게 Security Deposit을 가져갈 수 있음을 통보하고 5일 내에 Security deposit을 세입자에게 돌려주어야 합니다. 만약 세입자가 30일 이내에 Security Deposit을 찾아가지 않는다면 집 주인은 우선 다시 은행 계좌에 입금할 수 있습니다. 만약 입주자가 Security deposit을 찾아갔는데 나중에 상황이 좋아져서 다시 입주하는 경우 입주자는 security deposit을 다시 지불해야 합니다. 하지만, 전액을 바로 지불할 필요는 없고 Security deposit의 1/3은 즉시 그리고 1/3은 30일 내에 그리고 나머지 1/3은 60일 내에 지불해도 괜찮습니다.
Security Deposit의 경우, 많은 주가 세부적인 내용까지 법으로 정해 놓은 경우가 많습니다. 따라서 문제가 발생하는 경우, 감정적으로 대응하는 것보다 법적 권리와 책임을 확인해보는 것이 중요합니다. Security Deposit 관련 추가 문의사항이 있으시거나, 독자 분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저 마시고 mail@songlawfirm.com 로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다.