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LANDLORD-TENANT MATTERS

집주인과 세입자간 소송 (Landlord-Tenant Lawsuit) 04/03/2015

집주인과 세입자 간 소송

집주인(landlord)와 세입자(tenant)간 소송을 다루다보면 집주인과 세입자간에 분쟁을 일으키는 원인들은 정해져 있습니다. 가장 흔한 원인은 렌트비로 세입자가 렌트비를 내지 않거나 혹은 습관적으로 늦게 내는 바람에 집주인이 피해를 입은 경우입니다. 렌트비 외의 이유로는 세입자가 지속적으로 소란을 일으켜 주변 사람들에게 피해를 주거나 빌려준 집이나 기물을 파손하여 집 주인이 손해 배상을 청구하는 경우도 있습니다.

집주인과 세입자간 갈등은 흔히 언쟁으로 얼굴을 붉히는 일이 생기고, 갈등이 장기간 지속되기도 하며, 갈등이 지속되는 동안 양 측, 특히 집주인이 스트레스를 크게 받고, 재정적 피해를 보기 때문에 집주인은 흔히 법원의 빠른 결정으로 일을 해결하고자 하는 경우가 많습니다. 또한, 많은 경우, 그것이 현명한 해결책이 되기도 합니다.

집주인과 세입자간 소송은 해당 부동산이 위치한 지역의 법원에서 진행이 됩니다. 다른 민형사 소송에 비해서 집주인과 세입자간 소송은 간단한 편이지만 민형사 소송과는 다른 재판 규칙이 적용되어 주의가 필요합니다. 예를 들면, 민형사 소송에서 피고 (defendant)는 소송장 (complaint)에 대해Answer라는 서류를 제출하여 자신의 입장 표명을 해야 합니다. 하지만 집주인과 세입자간 소송에서 피고에 세입자는 별도의 서류 제출이 필요 없고 법원에 직접 출두하여 집주인이 주장하는 내용이 사실이 아님을 증인이나 서류를 통해 증명하면 됩니다.

예를 들어, 집주인은 세입자가 렌트를 내지 않았다고 고소를 하고 세입자는 집주인이 해주어야 하는 집 수리를 하지 않아서 렌트를 내지 않았다고 주장한다고 합시다. 집주인의 변호사는 뉴저지 법에 따라 집 주인이 세입자에게 내지 않은 렌트에 대해 경고하는 내용의 편지를 보냈다는 내용과 계약서 등의 증거들을 준비할 것입니다. 반면, 세입자의 변호사는 세입자가 집 주인에게 집 수리를 요청하는 편지를 보냈으며 세입자의 집 상태를 보여주는 사진을 증거로 제시할 것입니다. 또한, 양 측 모두 상황을 증언할 수 있는 증인이 있다면 법정에 함께 출두해야 합니다. 가끔 증인이 법정에 가기를 꺼려한다며 증언서는 안되는지 문의하시는 고객분들이 있습니다. 하지만, 집주인과 세입자간 소송에서 증인의 증언서는 법적 효력을 갖지 못하므로 증인이 직접 출두하여 증언을 해야 합니다.

만약 법원이 집주인의 손을 들어준다면 집주인은 세입자를 내보낼 수 있습니다. 하지만, 무조건 내보낼 수 있는 것이 아니라 법원의 결정을 근거로 warrant for possession이라고 하는 영장을 신청하여야 합니다. 이 때, 법원의 결정이 난 지 30일 내에 영장을 신청하지 않으면 법원의 결정은 무효가 되기 때문에 주의가 필요합니다. 영장이 발급되었다고 하여 바로 세입자를 내보낼 수 있는 것은 아닙니다. 보통 영장은 최소 삼일의 시간을 세입자에게 주어 세입자가 짐을 챙겨서 나갈 수 있도록 합니다. 만약 세입자가 발급된 영장을 받고 삼일이 지나도 집을 비우지 않으면 집 주인은 법원 경찰을 통하여 세입자를 내보낼 수 있습니다.

이 과정에서 집주인들이 많이 문의하시는 내용 중에 하나는 세입자를 내보내고 세입자의 물건이 집에 아직 남아 있는데 어떻게 처리해야 하는지 여부입니다. 어떤 분들은 세입자에게 시간과 기회를 주었는데도 자신의 물건을 집에 그냥 두었으니 집주인이 가져도 된다라고 말씀하시는 분들도 있습니다. 하지만 법적으로 집 주인은 그 물건들을 소유할 수 없습니다. 세입자가 물건을 치우도록 공식적으로 요청하는 등 세입자가 자신의 물건을 치울 수 있도록 협조해야 합니다.

세입자의 경우, 법원이 집주인의 손을 들어준다 하더라도 세입자의 상황을 보호하기 위한 법들을 잘 활용해야 합니다. 예를 들면, 세입자가 삼일 내에 나갈 수 없는 사정을 법원에 충분히 설득시킬 수 있다면 세입자는 최대 6개월까지 살던 집에 계속 머무를 수 있습니다. 이 때 법원의 허락은 필수적이며 세입자는 머무는 기간 동안의 렌트비를 집 주인에게 지불해야만 합니다.

집주인과 세입자 간 소송 관련 추가 문의사항이 있으시거나, 독자 분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저 마시고 mail@songlawfirm.com 로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다.