뉴욕주의 건축업자라면 반드시 알아야 하는 Mechanics’ Lien
안녕하세요. 송동호 종합로펌의 건축 소송 전문팀입니다. 건축업에 종사하시는 분이라면 Mechanics’ Lien (메케닉스 린: 공사 기여자 담보권)에 대해서 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 건축일을 하다 보면 수개월 동안 열심히 집을 지어놨는데 갑자기 집주인이 사소한 꼬투리를 들먹이며 일방적으로 계약을 파기하고 잔금지급을 거부하는 경우가 비일비재합니다. 이렇게 공사비 분쟁이 생길 경우 흔히 생각할 수 있는 해결책은 집주인을 상대로 소송을 거는 것일 겁니다. 하지만 미국에서는 건축업자들의 이러한 억울함을 조금이나마 풀어주기 위한 장치가 있습니다. 그것이 바로 Mechanics’ Lien입니다. Mechanics’ Lien이란 건축, 개조, 보수 등을 통해 건물의 가치를 향상한 공사 기여자들이 보상을 받지 못했을 때 해당 건물에 우선 담보권을 걸 수 있도록 해주는 장치입니다. 오늘은 뉴욕주에서 Mechanics’ Lien을 누가, 언제, 어떻게 제기할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
뉴욕주에서 Mechanics’ Lien을 제출할 수 있는 사람의 범위는 굉장히 넓습니다. 건축업자, 하청업자, 자재 공급자 등을 포함해서 건물과 부동산의 가치를 높이기 위해 노동력이나 자제를 제공한 사람이라면 누구든지 Mechanics’ Lien을 제출할 수 있습니다. 그러므로 때에 따라서는 정원사나 묘목 업자도 Mechanic’s Lien을 접수할 수 있습니다. 하지만 여기에 한 가지 중요한 조건이 붙습니다. 만약 Mechanics’ Lien을 제출하고자 하는 사람의 업무가 자격증을 요구하는 업무라면 제출자는 반드시 해당 자격증을 소유하고 있어야 합니다. 예를 들어 보겠습니다. 예전에 하청업자로 일하시던 고객이 찾아오신 적이 있습니다. 이 고객은 한국에서 수십 년간 건축업자로 근무하면서 다양한 기술과 경험을 습득했고 그 때 얻은 기술을 바탕으로 뉴욕으로 건너와서도 하청업자로 일을 했습니다. 그러던 중 한 가정주택을 개조하는 공사에 참여하였지만, 집주인이 공사결과에 만족하지 못해 잔금지급을 거부하였습니다. 진퇴양난에 놓인 이 고객은 Mechanics’ Lien을 접수하기 원하셨으나 알고보니 이 고객은 뉴욕에서 건축업자로서 가지고 있어야 하는 자격증인 Home Improvement Contractor License를 취득한 적이 없었습니다. 따라서 안타깝게도 이 고객은 Mechanics’ Lien을 접수할 수는 없었지만, 나중에 소송을 통해 보상을 받을 수 있었습니다.
그렇다면 Mechanics’ Lien은 언제 접수할 수 있는 걸까요? 일반적으로 마지막으로 노동이나 자제를 제공한 날짜로부터 8개월 안에 신청서를 제출해야 합니다. 만약 공사를 진행하던 건물이 Single-family 주택이었다면 이보다 더 짧은 4개월 안에 제출해야 합니다. 하지만 건축업자가 마지막으로 공사에 기여한 날짜가 언제 인지냐에 대해서는 항상 논란의 여지가 있을 수 있습니다. 건축업자와 집주인이 가진 기록이 다를 수도 있고 기여의 기준이 다를 수도 있기 때문입니다. 따라서 집주인과 공사대금 지급과 관련하여 논쟁이 생겼다면 최대한 신속하게 Mechanics’ Lien을 신청하시기를 권유해 드립니다.
만약 집주인이 건설업자(General Contractor)에게 공사대금은 다 지급했는데 건설업자가 하청업자(Sub-contractor)에게 대금을 지급하지 않았으면 어떻게 될까요? 하청업자는 이런 경우 집주인을 상대로 Mechanics’ Lien을 제출할 수 있을까요? 정답은 ‘제출할 수 없다’ 입니다. 건설업자에게 공사대금을 지급함으로써 집주인은 자신의 의무를 이행한 것이기 때문에 이런 경우 하청업자는 집주인이 아닌 건설업자에게 보상을 요구해야 합니다.
그렇다면 Mechanics’ Lien은 어떻게 작성해서 누구에게 제출해야 할까요? Mechanics’ Lien 신청서에는 굉장히 자세한 정보가 담겨있어야 합니다. 예를 들어, 집주인의 정보와 집주인과 맺은 계약의 내용을 비롯해서 실제로 진행됐지만 보상받지 못한 공사의 내역, 그리고 그로 인해 발생한 손해내역 등을 상세히 서술해야 합니다. 여기서 많은 분이 궁금해하시는 부분이 손해내역에 변호사 비용을 비롯해 공사와 직접 관련은 없지만, 공사대금을 집주인에게 요구하는 과정에서 발생한 비용들을 포함시킬 수 있느냐입니다. 안타깝지만 Mechanics’ Lien에 포함시킬 수 있는 손해내역은 보상받지 못한 공사대금으로만 한정되어 있습니다. 만약 집주인과 맺은 계약에 이러한 부수비용에 대한 보상이 약속되어 있다면 Mechanics’ Lien이 아닌 소송을 통해 보상을 받을 수 있습니다.
잘 준비된 신청서는 공사가 진행됐던 건물이 위치한 카운티의 Clerk 사무실에 접수해야 합니다. 하지만 접수가 완료됐다고 모든 절차가 마무리되는 것은 아닙니다. Mechanics’ Lien이 접수하기 전 5일 안에, 혹은 접수하고 나서 30일 안에 집주인에게 Mechanics’ Lien에 대해 통보해야 합니다. 또한, 집주인에게 제대로 통보가 전달되었다는 확인서류를 Clerk 사무실에 제출해야 합니다.
이처럼 Mechanics’ Lien은 신청서 작성부터 접수하는 것까지 정확한 절차를 밟아 신속하게 진행해야 합니다. 만에 하나 놓치는 부분이 있다면 그로 인해 Mechanics’ Lien 자체가 무효가 될 수 있기 때문에 신중히 처리해야 합니다. 따라서, Mechanics’ Lien을 통해 자신의 권리를 찾고자 하시는 분들은 Mechanics’ Lien 신청에 경험이 풍부한 변호사와 상담하시기를 적극적으로 권유해 드립니다.