집주인이 세입자 퇴거 고려시 알아야 할 내용 (Landlord_Tenant_EVICTION)
세상을 살다 보면 개개인은 좋은 사람들이더라도 입장이 다르고 상황이 다르기 때문에 서로 부딪치기 쉬운 관계들이 있는 것 같습니다. 시어머니와 며느리, 사장과 직원, 그리고 집주인과 세입자가 그 예가 아닌가 싶습니다. 집을 소유하고 계시는 분들이 문제를 일으키는 세입자를 계약이 끝나기 전에 강제로 내보낼 수 있는 법적 방법이 있는지 제게 문의하시는 경우가 종종 있습니다.
법은 집주인, 세입자에게 일정 수준의 권리를 보장하고 보호합니다. 오늘은 집주인이 세입자와의 문제를 원활히 해결하지 못하고 세입자를 내보내고자 할 때 법적으로 알고 계셔야 할 내용을 소개하고자 합니다. 본 컬럼의 내용은 단독주택 (Single-family homes), 이동식 주택 (mobile homes), 아파트 (apartment buildings), 컴플렉스 (complexes)등 주거를 목적으로 하는 경우에만 해당합니다.
세입자를 주택에서 나가도록 하는 법적 절차를 퇴거, 즉 영어로 Eviction이라고 합니다. 간혹 잘 아는 사이여서 계약서를 쓰지 않고 세입자를 들였는데 세입자가 렌트비를 내지 않는다고 고민하시며 제게 퇴거가 가능한지 문의하시는 경우가 있습니다. 퇴거가 가능한지 여부는 계약서가 있는지 없는지의 여부와는 상관 없습니다. 법원은 집주인이 세입자의 퇴거를 요청하는 이유가 합당한지만을 고려합니다. 이러한 이유들을 법적인 용어로 “악의 없는 이유(Good Cause)”라고 합니다.
그렇다면 법원이 인정하는 “악의 없는 이유(Good Cause)”에는 어떤 것이 있을까요? 가장 대표적인 경우는 세입자가 렌트비를 내지 않을 때입니다. 그 외에도 세입자가 지속적으로 다른 세입자들이나 이웃에게 피해를 주는 경우, 세입자가 터무니없이 주택이나 주변 시설을 파손시키는 경우, 임대 계약서의 내용을 이행하지 않는 경우, 지역 법에 의해 혹은 미리 세입자에게 통보한 렌트 상승분에 대해서 내지 않는 경우, 주의 주택 안전 관련 법규를 어기는 경우 등 여러 상황들이 있으며, 각 상황에 따라 퇴거 (eviction)를 하는 절차나 조건이 조금씩 다릅니다.
예를 들어, 렌트비를 내지 않은 경우 집주인은 서면통보 없이 바로 세입자를 퇴거시킬 수 있습니다. 하지만, 만약 임대 조건에 집주인이 전기, 가스, 물 등의 Utility 비용을 부담하기로 하였는데 집주인이 내지를 않아 해당 서비스가 끊기지 않도록 세입자가 렌트비를 집주인에게 지불하는 대신 Utility 비용을 지불하는데 사용한다면 이 경우에는 렌트비를 내지 않는다는 이유로 세입자를 무조건 퇴거시킬 수 없습니다.
렌트비를 내지 않는 경우를 제외한 거의 모든 경우, 집주인은 세입자를 퇴거시키기 위해서는 일정 절차를 밟아야 합니다. 무엇보다도 집주인은 말이 아닌 글로 써서 공식적으로 세입자에게 경고를 하고 통보를 해야 하는 의무를 가지고 있습니다. 우선, 세입자에게 문제가 되는 행동을 그만하라고 통보하는 경고(“Notice to Cease”)를 하는데 이러한 경고는 퇴거 이유가 무엇인지에 따라 의무가 아닌 경우도 있습니다. 세입자가 그러한 경고를 받고도 문제가 되는 행동을 계속한다면 집주인은 집에서 나가라는 경고 (“Notice to Quit”)을 합니다. 집을 비우고 나가라는 “Notice to Quit” 경고를 했다고 해서 세입자가 무조건 나가야 하는 것이 아니라 세입자를 합법적으로 퇴거 시키기 위해서는 해당 경고 후 법원의 결정이 있어야 합니다. 법원이 집주인의 편을 들어 Judgment for Possession이라는 명령을 하면 집주인은 합법적으로 세입자를 퇴거시킬 수 있게 됩니다.
퇴거 이유에 따라 절차와 세입자에게 허락되는 시간이 다르기 때문에 퇴거 이유에 따라 정확한 절차를 밟는 것이 중요합니다. 예를 들어, 세입자가 매일 자정 넘어 큰 소리로 음악 연습을 하여 같은 건물에 있는 세입자와 주변 이웃에게 피해를 주고 있다고 가정해봅시다. 이 경우 집주인은 그러한 행동이 주변에 피해를 주니 그만하라는 “Notice to Cease” 경고를 합니다. 경고를 받고 난 후에도 개선의 기미가 없다면 집주인은 집에서 나가라는 “Notice to Quit” 경고를 합니다. 경고를 한 후 법원에 정식 고소를 하여 집주인의 결정이 옳다라는 Judgment for Possession을 받으면 세입자를 퇴거시킬 수 있습니다. 법은 정식 고소를 하기 전에 세입자에게 최소 3일의 시간을 주어 세입자가 행동을 개선할 기회를 주도록 하고 있습니다.
주거용이라고 해도 신탁 소유이거나 직계 가족 소유인 경우 등 특이 상황에 대해서는 다른 절차가 적용됩니다. 보통 호텔이나 모텔은 보통 숙박 관련 법규에 따라 퇴거가 결정됩니다. 하지만, 만약 숙박 업소에 거주하고 있는 손님이 다른 주거지가 없이 장기 투숙을 하는 경우 주거용으로 보고 위의 절차가 적용될 수도 있기 때문에 자신의 상황에 맞는 전문가의 조언이 실수 없이 법적인 절차를 밟는 지름길입니다.
이 컬럼의 내용이 문제를 일으키는 세입자로 고민하고 계시는 분들에게 조금이나마 도움이 되셨기 바랍니다. 주제와 관련하여 추가 문의사항이 있으시거나, 독자 분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저 마시고 mail@songlawfirm.com으로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다.